地元工務店で作った夢のマイホーム計画

地元工務店で作ったマイホームの入居後の経過を書いていきます
地元工務店で作った夢のマイホーム計画 TOP  >  2013年02月02日
月別アーカイブ  [ 2013年02月 ] 

住宅ローン見直し?

~~~ 2/2 追記 ~~~
工務店の人に聞いたのですが、
SBIの金利は、契約時の金利が適用されるようです。
完全に間違ってたました・・・
下記のことは、戯言だと思っててください。
もうしわけありません。

~~~ 2/2 追記 ~~~


土地も建物も契約したので、住宅ローンの仮審査の準備中。

一応、SBIのフラット35Sで必要な金額での仮審査は通ってます。
ただアレは別な工務店名義でだしたものなので、正式な契約で仮審査をしなきゃいけないんですよねぇ。

そして問題が発生。
住宅ローンの金利は、申し込み日じゃなくて融資実行日に確定します。
SBIの場合、融資実行日=引渡し日なので、うちの場合だと7月の金利が適用になる予定。

いまSBIのフラット35Sの金利が上昇しまくってます。
ここ最近の円安や株高など、今後景気がよくなると判断しての上昇でしょうね。

12月で1.88%だったのが、2月で2.01%に。
おそらく3月にさらにあがるんじゃないでしょうか。
2ヶ月で0.13%の上昇が続けば、7月の金利って2.335%・・・?

そうなると、銀行のほうが金利が安くなってくるかも。
銀行は融資実行日=契約日なので、このままなら3月の金利が適用。
まだほとんどの銀行では金利が上がってません。

地元銀行でちょっと調べてみたところ、10年固定で1.5%。
11年以降は店頭表示金利から▲1.0%

さっそくシュミレーション!

試算条件
・借入額2000万円
・ボーナス支払いなし
・フラット35S(金利Aプラン)の金利
 ~10年目=2.03%  11年目~=2.33%
・銀行の金利
 ~10年目=1.50%
 10年で金利が1%上がったと仮定して、11年目~20年目=3.20%
 10年で金利変動がなかったと仮定して、21年目~=3.20%
・手数料等は総額にあまりかかわらないので無視(計算が面倒ともいう
住宅ローンシミュ1
結果
フラット35S=28,649,606円
銀行=29,611,987円
差額=962,381円

まだまだフラット35Sのほうが安いという結果に。
景気がよくなれば金利なんて1%くらいポンとあがりそうですし、
21年目以降もさらに金利が上がっていたらさらに差が広がります。

では、残念ながら不景気から抜け出せず、最終的に金利が変動しなかったパターン。
景気が回復しないというパターンは正直考えたくないものですね(笑
・銀行の金利
 ~10年目=1.50% 11年目~=2.20%
・その他条件は上に同じ
住宅ローンシミュ2
結果
フラット35S=28,649,606円
銀行=27,268,341円
差額=1,381,265円

このパターンだと銀行が逆転。
固定期間中の10年間でどれだけ日本がよくなるか、次第ということになりそうです。
金額が大きいので、1%上がると200万円以上変わってくるのは辛いですね。

最後に、フラット35Sも銀行も金利が上がらなかった場合。
・フラット35S(金利Aプラン)の金利
 ~10年目=1.71%  11年目~=2.01%
・銀行の金利
 ~10年目=1.50% 11年目~=2.20%
・その他条件は上に同じ
住宅ローンシミュ3
結果
フラット35S=27,262,338円
銀行=27,268,341円
差額=6,003円

ほんのちょっとだけ、フラット35Sが安いですが、
この程度の差だと、保証料やつなぎ資金用の手数料で消えちゃいますね。

最初に仮審査通したときにはここまでの金利上昇は考えてなかったからなぁ。
「銀行だと審査きついから、自分の年収だとフラット35しかないだろうなぁ」
といった適当思考だったのが悔やまれる・・・

幸い土地の造成が遅れているので、再検討してる時間があります。
手数料とか詳細つめて、少しでも安く借りれるようにしたいものです。
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[ 2013/02/02 23:41 ] 住宅ローン・保険 | TB(0) | CM(0)
プロフィール

さみぞー

Author:さみぞー

丸木屋工務店で
マイホーム完成
H25/8/4 入居済み

H25/10/27 太陽光設置
南西向き4寸屋根 HIT 5.28kW

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